Срок экспозиции для земельных участков сельскохозяйственного назначения

Данный спецвыпуск посвящен результатам проведенного специалистами ГК RWAY глобального исследования сроков экспозиции на рынках недвижимости городов России Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и городов-миллионников. Источниками информации для анализа послужили данные из более 70 открытых источников, по которым проводился еженедельный мониторинг актуальности в период, начиная с января г. На основе созданных баз данных и накопленных архивных были рассчитаны сроки экспозиции отдельно взятых объектов недвижимости, как разница между самой поздней и самой ранней датой размещения. Мы провели масштабную работу по верификации полученных значений с использованием разработанных ГК RWAY алгоритмов отбора дублирующих значений и проверки объявлений на актуальность. Подобных исследований, крайне необходимых оценщикам, специалистам банковских подразделений, практически всем профессиональным участникам рынка недвижимости, на российском рынке до сих пор не проводилось.

Большинство покупателей стремятся минимизировать затраты на дальнейшее развитие участка и еще при покупке обращают внимание на подъездные пути и транспортную доступность объекта. Ликвидный участок в непосредственной близости от Москвы, адекватный по цене, с хорошей транспортной доступностью и подведенными коммуникациями может найти своего покупателя буквально за один день, оформление документов займет еще порядка месяца. Неликвидный участок может продаваться более 4 лет. В среднем продажа такого объекта по завышенной стоимости занимает года и сильно зависит от покупательской активности на рынке. В первую очередь, люди интересуются участками, которые потребуют от них последующих минимальных вложений.

Срок экспозиции земельного участка

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Центральным звеном в системе недвижимого имущества выступает земля, являясь естественным базисом, созданным природой. Понятие земли, выступающее источником благосостояния человека, а также объектом экономических отношений, является базовым в теории и практике недвижимости. Специфика данного понятия заключается в том, что земля является материей, частью природы и лишь только с развитием человеческого общества земля стала и предметом труда, и средством производства, и всеобщим местом проживания всех поколений людей.

Объектом экономических отношений в системе недвижимости выступают земельные участки, которые обладают определенными потребительскими свойствами, а также права на них. Земельный участок представляет собой определенную часть поверхности земли, имеющую свое местоположение, площадь, правовой статус, пространственную ограниченность, поставленную на учет в государственный земельный кадастр и в Единый государственный реестр.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчет ее потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков, как объекта оценки. Стоимость земельного участка или право на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок.

Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного времени, чем от прав на улучшения земельного участка, имеющих ограниченный срок службы. Центральное место среди всех категорий занимают земли сельскохозяйственного назначения, которые на рынке недвижимости занимают особый правовой статус рис.

Земли сельскохозяйственного назначения, как объект правового режима, имеют тройственную правовую характеристику: общий объект часть земельного фонда , на который распространяется общий правовой режим использования земли; родовой объект категория земель земельного фонда , на который распространяются правила особого правового режима, предназначенные для земель сельскохозяйственного назначения; непосредственный объект сельскохозяйственное угодье , на который распространяется действие норм земельного, финансового, хозяйственного, водного и иных отраслей права.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения, классифицированные по перечисленным трем уровням, позволяют построить целостную систему правового режима этих земель. Регулирование правового режима земель сельскохозяйственного назначения, его возникновение, изменение и дифференциация осуществляются исполнительными органами государственной власти. Принципы и методы определения стоимости земельных участков описаны в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков.

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения также используются основные принципы и методы оценки земли, только при условии особенностей функционирования сельскохозяйственного производства с учетом отличий в определении дохода, определяемого различными типами недвижимости, от дохода, созданного сельскохозяйственной недвижимостью.

В основу принципов определения стоимости земель сельскохозяйственного назначения положены правила и модели экономического поведения при формировании стоимости товара на свободном рынке. Учитывая это можно выделить четыре группы принципов. В первую группу входят принципы, основанные на представлениях пользователя.

В основе данного принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени. Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Однако этот принцип не означает, что владелец земельного участка в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду.

Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, носит принципиально длительный характер. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели в течение определенного времени согласны приобрести в соответствии с условиями на рынке. Предложение выражается количеством объектов, которые в данный момент предоставлены к продаже на рынке по определенной цене.

Соответственно уровень цен на рынке определяется соотношением спроса и предложения. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

Прибыль, как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции. Четвертая группа принципов представлена принципом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка — это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При оценке земельного участка из всех возможных разрешенных вариантов его использования выбирается наилучший, наиболее доходный и именно он используется для оценки. Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий.

Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подхода. При проведении оценочных работ оценщик обязан использовать все представленные подходы или обосновать отказ от использования любого из подходов. При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения целесообразно использовать метод сравнения продаж при использовании сравнительного подхода и метод капитализации земельной ренты при доходном подходе.

Метод сравнения продаж — это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом. Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, так как при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки.

Сопоставление проводят по одному конкретному участку, если оцениваемый объект расположен в том же районе, или в другом, при условии, что элементы сравнения близки друг к другу и различаются лишь по двум-трем факторам. При оценке сельхозугодий в качестве единицы сравнения используют цену за 1 га в рублях. Элементами сравнения могут быть: 1. Рыночные условия. На данном этапе необходимо определять проводилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличительных рыночных условиях, которые могут меняться ежеквартально, либо оставаться стабильными на длительный срок.

В процессе сопоставления даты оценки и продажи участков, необходимо учитывать, что условия, сложившиеся на рынке, меняются. На данном этапе необходимо определить проводилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличительных рыночных условиях, которые могут меняться ежеквартально, либо оставаться стабильными на длительный срок. С целью сохранения сопоставимости показателей стоимостной оценки земель используется инфляционный индекс, который определяется как соотношение между уровнем оплаты труда, розничных, оптовых и других цен продажи сельскохозяйственных продуктов.

Величину показателя берут из газет или других источников, в соответствии Постановлениями Правительства РФ или местных Администраций. Учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оценочно-экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение оценочной стоимости участка в зависимости от расположения рынков сбыта продукции, качества дорог, транспортных путей, удаленности от объектов инженерного обеспечения и других факторов.

Также при продаже участка на стоимость может влиять и его удаленность от крупных городов и поселков, их статус и социально-культурный потенциал. Физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только его крупные физические характеристики. Наглядно трудно учесть конфигурацию поля, уклон, экспозицию, наличие каменистости и эродированности, агрохимические, климатические условия и рельеф местности.

Поэтому при сопоставлении лучше использовать обобщенные данные, основу которых при расчете составляют вышеупомянутые показатели. Технологические свойства, а также плодородие почвы оказывают сильное влияние на стоимость земли. Чем земля плодороднее и лучше по технологическим свойствам, тем она дороже.

Затем вносят поправки по всем элементам сравнения в направлении от каждого сопоставимого участка к вновь оцениваемому, уточняя, за какую сумму были бы проданы или оценены для других целей сравниваемые участки, если бы они обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Корректировки вносятся по каждому фактору либо в рублях, либо в процентах, либо в долях от единицы, затем находят совокупную поправку на группу факторов на независимой и кумулятивной основе.

Затем находят условную рыночную цену оцениваемого участка площадью 1 гектар. Рекомендуемые математические способы прямое попарное сопоставление цен аналогов, корреляционно-регрессионный анализ обоснованны и логичны, однако практически не применимы оценщиками ввиду громоздкости анализа. К тому же найти достаточное количество достоверной информации о сравниваемых продажах трудно.

А, как известно, чем большим количеством сравниваемых продаж владеет оценщик, тем точнее можно проанализировать элементы сопоставления и соответственно, рассчитать стоимость. В настоящее время метод сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения практически не имеет своего развития, так как практика его применения отсутствует.

Метод капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, то есть доли текущего дохода в полной стоимости участка. Данный метод применим к земельным участкам, так как это функционирующий объект, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, а, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, хорошо прогнозируемые.

Стоимость участка определяется в основном как его способность приносить доход в будущем. Таким образом, при делении чистого дохода на коэффициент капитализации получается стоимость земельного участка.

Расчет стоимости осуществляется в несколько этапов: 1. Расчет потенциального валового дохода на основе анализа денежных поступлений по сравниваемым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях. Калькуляция расходов на будущий год. Вычет возможных потерь из потенциального валового дохода, приведение расчетной суммы к действительному валовому доходу. Определение чистого валового дохода посредством вычета из действительного валового дохода амортизационных отчислений, а также всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту.

Расчет коэффициента капитализации. Определение стоимости земельного участка. Основной сложностью метода является определение коэффициента капитализации. Капитализация — пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. А множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от участка к его стоимости, есть коэффициент капитализации.

В методических рекомендациях предлагаются два способа определения данного коэффициента: 1. Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премий за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

В первом способе, если имеется достаточный объем показателей о величине земельной ренты по аналогичным объектам и о ценах продажи, можно использовать эти данные для применения метода сравнения продаж по данным о ценах продаж аналогов или метода капитализации земельной ренты капитализируя усредненный показатель земельной ренты , что упростит задачу оценщика.

Во втором способе необходимо обратить внимание на то, что ставка капитализации должна учитывать не только доход на капитал, но и возврат самого капитала. Согласно этого, ставка капитализации должна учитывать надбавку на низкую ликвидность и надбавку на инвестиционный менеджмент. Надбавку на низкую ликвидность необходимо в обязательном порядке учитывать в расчетах, так как земля обладает более низкой ликвидностью, нежели ценные бумаги. Кроме того, во многих случаях для реализации земельного участка может потребоваться достаточно продолжительный промежуток времени.

Необходимость учета поправки на инвестиционный менеджмент обусловлена тем, что чем рискованнее инвестиции, тем более они нуждаются в компетентном управлении.

Данный метод прост и не требует долгосрочных прогнозов, поэтому наиболее часто применим оценщиками. Рыночная стоимость земельного участка определяется путем согласования результатов оценки, полученных методами сравнительного и доходного подходов.

Средняя взвешенная величина итоговой стоимости земельного участка определяется путем взвешивания оценки преимуществ и недостатков каждого метода и полученных по нему результатов.

Степень совпадения цены продажи земельного участка с его расчетной ценой на дату продажи является показателем объективности методики и исполнения оценки и, особенно, тенденции рынка земель. Поэтому оценщику весьма важно отслеживать через заказчика дату и цену продажи оцененных земельных участков, выделять в цене влияние условий продажи и других неучтенных в оценке факторов стоимости цены.

Уверенность оценщика в объективности определения рыночной стоимости земельного участка и тенденции роста цены земель дает ему основание помочь заказчику рассчитать наиболее вероятную цену участка на дату его продажи.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Узнать срок аренды земельного участка за 3 минуты

Продажа участка Земельное право земель сельскохозяйственного. Типичные для рынка сроки продажи земельных участков и 3, Земельные участки сельскохозяйственного назначения, 9, 19,

Сроки экспозиции объектов увеличились в раза относительно докризисного периода, а цены серьезно снизились. В Ростовской области земельные участки площадью больше 1 га почти не пользуются спросом. Крупные земельные участки под жилое или промышленное строительство в Ростовской области практически не пользуются спросом. Сейчас на рынке присутствуют объекты, выставленные на продажу еще в году. До кризиса земли поселений пользовались популярностью среди инвесторов и девелоперов, планировавших осуществлять комплексную застройку. Тогда средний срок экспозиции участка площадью от 1 га составлял порядка месяцев. Сейчас он увеличился до 12 и более месяцев. В Ростове-на-Дону средняя стоимость одной сотки земли под жилое строительство в пределах города составляет порядка тыс. Речь идет об участках площадью от 1 га. На цену конкретного объекта очень сильно влияет его расположение - самые дорогие участки расположены в Чкаловском микрорайоне и районе Левенцовка - там сотка стоит от тыс. Обилие дорогостоящих объектов в продаже приблизило цены на сотку в нем к уровню областного центра - тыс. В разы дешевле стоимость сотки в других районах Ростовской области - тыс. Мясниковский район является самым дорогим и по ценам на земли промышленного назначения. Сотка здесь стоит тыс. При этом, по данным MACON Realty Group, наибольший спрос в данном сегменте сосредоточен в Азовском районе, через который проходит федеральная трасса М4, поблизости расположена дельта р. Дон и Таганрогский залив. Подтверждается это значительно более низкими сроками реализации участков, которые составляют порядка месяцев - практически вдвое ниже среднего для области показателя. В Азовском районе сотка земли промышленного назначения стоит тыс. Более половины всего предложения в Ростовской области принадлежит к самому невостребованному типу земель - сельскохозяйственного назначения.

Краткий обзор коммерческих земельных участков г.

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения? При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения?

Оценка участка

Анализ ликвидности оцениваемого объекта и сроков его экспозиции. Оцениваемый земельный участок имеет ряд положительных факторов, которые могут сказаться на его ликвидности: - категория земель - земли населенных пунктов; - месторасположение в границах областного центра; - расположение недалеко от крупнейшей транспортной магистрали Московского шоссе, являющегося участком федеральной трассы Москва-Казань, с крупнейшим в Нижегородской области автотрафиком; - наличие коммуникаций: рядом проходит ЛЭП, газификация рядом расположенного жилого микрорайона агрокомбината. Оцениваемый земельный участок имеет значительные размеры, поэтому для повышения ликвидности возможна его разбивка на более мелкие участки. Потенциальным покупателем может выступить крупное предприятия для создания подсобного хозяйства по производству сельхозпродукции. При условии смены разрешенного использования современное законодательство предусматривает возможность подобного перевода вышеуказанные факторы коммерческой привлекательности оцениваемого земельного участка очерчивают круг иной группы возможных инвесторов, заинтересованных в приобретении объекта оценки: - под логистический комплекс; - под автокомплекс продажа, ремонт и обслуживание легковых или грузовых автомобилей ; - под автотранспортное предприятие.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Подробнее Земельное право и оценка земельных участков Важная роль в успешном функционировании рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности принадлежит законодательной базе оценки объектов недвижимости. Источниками права в данном случае являются различные нормативные акты. Значительный вклад в развитие нормативной базы внесли такие документы как Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта г. Своя роль и место у различных методических рекомендаций и указаний, утвержденных приказами сначала Росземкадастра, а затем Минэкономразвития РФ: Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения и т. Цели оценки земельных участков Они могут быть самыми разными. Оценка стоимости участка земли требуется во многих случаях. Во-первых, знание рыночной стоимости необходимо участникам сделки купли-продажи для принятия экономически обоснованного решения. Знать рыночную стоимость участка нужно при предоставлении земли в залог по банковскому кредиту результаты оценки будут использованы для определения залоговой стоимости. Независимая оценка земельного участка требуется при обосновании инвестиционных проектов и определении наиболее эффективного применения земли, при совершении сделки с единым объектом недвижимости, при внесении участка земли в уставной капитал и в целом ряде других случаев. Оценка стоимости земельного участка нужна государству.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Центральным звеном в системе недвижимого имущества выступает земля, являясь естественным базисом, созданным природой.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

Экспертная оценка земельного участка направлена на изучение его экологического состояния. Большое значение имеет оценка земли почвенного покрова земельного участка, целью которой является выяснение ее плодородия. Мониторинг земель сельскохозяйственного назначения с целью оценки плодородия почв пахотных земель необходимо проводить с периодичностью не реже одного раза в течение пяти лет. Вид стоимости определяется в задании на оценку. Петров Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании необходимости рыночной оценки ее стоимости привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной части городов. Оценка участка Промышленные земли продаются долго и с большим дисконтом Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Срок экспозиции земельных участков промышленного назначения Продажа участка Земельное право и оценка земельных участков Важная роль в успешном функционировании рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности принадлежит законодательной базе оценки объектов недвижимости. Источниками права в данном случае являются различные нормативные акты. В своей повседневной работе оценщики опираются на Федеральные стандарты оценки: Значительный вклад в развитие нормативной базы внесли такие документы как Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта г. Своя роль и место у различных методических рекомендаций и указаний, утвержденных приказами сначала Росземкадастра, а затем Минэкономразвития РФ: Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения и т. Цели оценки земельных участков Они могут быть самыми разными.

6.4. Анализ ликвидности оцениваемого объекта и сроков его экспозиции.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 7 причин не покупать земли сельхозназначения Dislive
Похожие публикации